二十七、住房按揭贷款

住房按揭贷款是目前我国银行发放的一种主要的消费者贷款。它是由楼宇的购买者在支付一定的购房款(通常占总购房款的30%〜40%)后,不足部分向银行申请贷款,以向卖房者(通常是发展商)付清全部房款。住房按揭贷款通常需以楼花或现楼作抵押,还需要发展商提供担保或承诺在购房者不能还清贷款时由发展商进行回购,向银行购回房屋的抵押权。

银行发放住房按揭贷款的一般程序是:

(1)银行与房地产开发商签订协议。在办理住房按揭贷款之前,银行通常要求住房建设项目已经完成工程总投资的30%以上,并已取得预售批文。在此基础上,银行与开发商双方经过协商,签署有关住房按揭贷款方面的协议。协议内容一般应当包括银行按揭贷款的成数、额度、期限、利率、办理贷款的起止日期、开发商工程完工的日期、对借款人提供还款担保以及资金使用的监督等。

(2)购房者与开发商签订住房买卖合同。

(3)购房者提出借款申请。

(4)开发商签字担保。开发商必须在每一份按揭贷款合同上签字担保,也可与银行签订一个总的担保承诺书,承担合同规定的具体责任。

(5)银行审批。银行重点对借款人的身份证明及其还款能力进行审查,确定贷款的安全性。银行审查合格后,批准贷款;如发现贷款申请人不符合贷款条件,则拒绝贷款。

(6)公证和登记。按揭贷款的协议由公证机关依法公证。公证时,合同三方当事人必须到场。公证费用由贷款申请人支付。合同经公证后,应将贷款抵押物进行抵押登记。

(7)购买保险和交付银行贷款手续费。办理按揭贷款的财产,须在银行指定的保险公司办理财产保险。有时,银行还要求客户购买财产与人身险合一的综合险。保险单的第一受益人是贷款银行。此外,银行对每笔按揭贷款收取贷款手续费,客户应在办理贷款时一次性交付银行。

(8)贷款的发放与收回。在发放贷款之前,借款人应在银行开立存贷账户。以后还款时,可先将有关款项存入该账户,由银行到期扣收,也可直接缴纳现金。客户还款可以按月也可以按季偿还。

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